Miért kell ügyvéd az adásvételi szerződéshez?
Az adásvételi szerződés csak ügyvédi ellenjegyzéssel hatályos, mert ez biztosítja a felek érdekét, hogy a szerződés a jogszabályoknak és a szerződő feleknek is megfelel. Az ügyvédi ellenjegyzés nélküli szerződés hatálytalan, így tulajdonjogot nem lehet szerezni.
Mennyi az ügyvédi munkadíj?
Az ügyvédi munkadíj a Felek szabad megállapodásának tárgya, de a kamarai iránymutatás szerint az ingatlan vételárának 0,5-2%.-a.
Kinek kell beadnia a szerződést a Földhivatalnak és mikor?
A szerződést mindig a Vevőnek kell beadnia a Földhivatalhoz, mert a vevő tulajdonszerzéséhez kötelező a földhivatali bejegyzés is. A szerződés dátumától számított 30 napon belül kell a szerződést beadni és 6.600.-Ft. eljárási illetéket kell készpénzben megfizetni a földhivatalban.
Ki fizeti az illetéket az adásvételi szerződés után?
Az illetéket mindig a Vevő fizeti az illetékhivatal fizetési meghagyása alapján. Az illeték mértéke 4%. Az illetékkiszabás alapja az adásvételi szerződésben megjelölt vételár. Amennyiben az illetékhivatal nem ért egyet az ingatlan értékével, akkor saját maga felbecsüli, és ennek az értéknek az alapján szabja ki az illetéket.
Ki fizeti az adót az adásvétel után?
Az adót mindig az Eladó fizeti, amennyiben az ingatlan vétele és annak továbbértékesítése között 5 év idő még nem telt el. Amennyiben az 5 év már eltelt, nem keletkezik adófizetési kötelezettség. Az adó mérséklésére még további lehetőségek vannak (pl: ráfordítások számlával igazolt összege, adás-vétel költségei stb.)
Mit jelent a tulajdonjog fenntartással történő értékesítés?
A Vevők sok esetben nem készpénzben hanem pénzintézeti hitelből fizetik ki a vételárat. Ilyen esetben a szerződés aláírásakor csak foglalót, vételár előleget fizetnek, és a vételár hátralévő részét akkor, amikor megkapták a pénzintézeti hitelt. Ezekben az esetekben az Eladó a tulajdonjogát addig fenntartja, amíg a teljes vételárat meg nem kapta. Előnye: az Eladó nem tudja másnak is eladni a lakást, ill. azt megterhelni, mert a tulajdoni lapon feltüntetésre kerül az eladás ténye. Hátránya: egy estleges végrehajtás esetén a végrehajtó akár el is árvereztetheti az ingatlant, függetlenül az eladástól.
Miért kell tulajdoni lap az adásvételhez és az mit tartalmaz?
A lakás megvételének alapvető feltétele, hogy a lakás az eladó tulajdonában legyen (az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepeljen), és rendelkezhessen is vele (a rendelkezési jogot kizárja, pl. a lakáson fennálló elidegenítési tilalom). A leendő vevő erről az ingatlan tulajdoni lapjáról tájékozódhat. A tulajdoni lapot bárki megtekintheti, illetve hiteles másolatot kérhet arról a lakás fekvése szerint illetékes (körzeti) földhivataloknál, illetve Budapesten a Fővárosi Kerületek Földhivatalánál. Célszerű az adásvételi szerződés megkötése előtt közvetlenül megtekinteni a tulajdoni lapot, mivel egyre gyakoribb az, hogy nem a tulajdonos adja el a lakást, illetve ugyanaz a személy rövid időn belül több személynek értékesíti. A tulajdoni lap hiteles tájékoztatást nyújt a lakással kapcsolatos egyes jogokról és terhekről is, így beszerzése elejét veheti egy későbbi jogvitának, vagy kényelmetlen helyzetnek. Az eladó kötelezettségei a szerződés megkötése előtt? Az eladó - az adásvétel megkötése előtt - köteles tájékoztatni a vevőt a lakás lényeges tulajdonságairól és a kapcsolatos fontos követelményekről, így az arra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről. (pl. az eladó köteles tájékoztatni a vevőt arról, hogy az épület melletti szórakozóhely hajnalig való nyitva tartása zavaróan hat a lakókra, vagy a lakás többször leázott a fenti szomszéd miatt). Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Ilyen okirat lehet társasház esetében a társasház tagjainak jogait és kötelességeit tartalmazó alapító okirat, vagy a házirend, illetve a lakás tervrajzai. Amennyiben az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg a lakást, a vevő a vételár mérséklését követelheti, illetve súlyos esetben el is állhat a már megkötött szerződéstől, a teljes vételárat és kárainak megtérítését követelheti az inkorrekt eladótól. Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a vevő csak utólag értesül arról, hogy tulajdonszerzését más, harmadik személynek a lakásra való joga korlátozza, vagy akadályozza (pl. nem az eladó volt a tulajdonos, vagy a lakásban bérlő is van, akiről a vevő nem tudott).
Mit jelent a Vevő birtokba lépése?
A vevő a lakást a felek megegyezése szerinti időpontban veheti birtokba, de a vételár megfizetését követően csak indokolt esetben maradhat a lakás az eladónál (pl. a kiköltözés lebonyolításáig). A vevőt a birtokba lépés időpontjától kezdődően illetik meg a lakásból származó hasznok, illetve köteles a terhek viselésére. Célszerű a birtokba lépéskor leolvasni a közműmérőket (gáz-, villany-, vízóra), illetve bejelenteni a szolgáltatóknál a tulajdonosváltást. Mit kell tartalmaznia az adás-vételi szerződésnek? A lakásra vonatkozó adásvételi szerződés kizárólag írásban köthető meg érvényesen. A szerződésnek tartalmaznia kell: a vevő és eladó személyi adatait (családi és utónév, leánykori családi és utónév, születési év, anyja neve, lakcím, személyi azonosító), a lakás pontos meghatározását (település, helyrajzi szám, esetleg utca, házszám, emelet, ajtó), a tulajdonjog vétel jogcímén való megszerzésének tényét, a meghatározott vételárat, a feleknek a tulajdonjog átruházására és megszerzésére irányuló, és az eladónak a tulajdonjog bejegyzését engedő nyilatkozatát, a szerződő felek állampolgárságát. A vevő tulajdonjogát az illetékes földhivatal kizárólag akkor jegyzi be, ha a szerződés az alábbi formai követelményeknek megfelel: 1. Kitűnik belőle megkötésének helye és ideje 2. Szerepel benne a felek saját kezű aláírása 3. Ügyvéd az okiratot ellenjegyezte, vagy közjegyző közokiratba foglalta 4. Több lapból álló szerződés esetén az egyes lapokat a szerződés megkötésében részt vevők alá kell, hogy írják.
Milyen költségeket visel az eladó és a vevő?
Amennyiben a szerződő felek másként nem állapodnak meg, az eladó viseli azokat a költségeket, amelyek az ingatlan átadásával és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésével kapcsolatban merülnek fel, a vevő pedig az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződéssel (ügyvédi díj, közjegyzői díj valamint felmerült költségeik), az átvétellel és tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos költségeket kell, hogy viselje.
Az ügyvédek elérhetőségei:
Dr. Lackó György ügyvéd
Tel: 20/9384-533
e-mail: laczko.gyorgy@upcmail.hu
web: www.lackogyorgy.hu
Nagyné Dr. Bereczki Sára ügyvéd
Tel: 30/7475-257
e-mail: sara.bereczki@gmail.com
web: www.bereczkisara.hu